Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 15.09.2023 (V ZR 77/22) die Aufklärungspflichten von Verkäufern bei Immobilientransaktionen verschärft. Die Rechtsprechung wird sich jedoch auch auf Unternehmenskäufe übertragen lassen.
In dem dortigen Fall hatte die Verkäuferin einer Gewerbeimmobilie der Käuferin Zugriff auf einen virtuellen Datenraum ermöglicht, in welchen Unterlagen zur Immobilie eingestellt worden waren. Nur wenige Tage vor dem geplanten Vertragsabschluss stellt die Verkäuferin, ohne die Käuferin hierüber zu informieren, einen Beschluss der Eigentümerversammlung in den Datenraum ein, aus dem sich ergab, dass für die Käuferin Kosten in Höhe von bis zu 50 Mio. € für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums entstehen könnten.
Der 5. Zivilsenat des BGH sah hierin eine Verletzung der vorvertraglichen Aufklärungspflichten. Die reine Möglichkeit, einem Käufer Zugriff auf bestimmte offenbarungspflichtige Daten zu ermöglichen, reicht nach Auffassung der Richter nicht aus, da dies nicht bedeutet, dass der Käufer von diesen auch Kenntnis nimmt. Jedenfalls hätte sich die Verkäuferin aufgrund der kurzen Zeitspanne bis zum Vertragsabschluss nicht darauf verlassen können, dass der Käufer Kenntnis von dem Beschluss nehmen würde. Insofern hätte eine entsprechende Hinweispflicht der Verkäuferin bestanden.
Vor diesem Hintergrund sollten Verkäufer auch im Rahmen von M&A-Transaktionen die Due Diligence frühzeitig und umfassend vorbereiten. Der Käufer ist auf für den Vertragsabschluss wesentliche und offenbarungspflichtige Umstände hinzuweisen.
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